Nieruchomości różnią się wartością z powodu wielu czynników. Ustawodawca do najważniejszych cech nieruchomości, które maja wpływ na ich wartość zaliczył:
- położenie,
- stan prawny,
- przeznaczenie,
- sposób korzystania.
Nie jest to jednak katalog zamknięty. Cechy cenotwórcze ustala w ramach wiedzy specjalnej rzeczoznawca majątkowy. Cechy takie powinny kształtować konkretny rynek nieruchomości. Przykładowo mogą nimi być: ukształtowanie terenu, wielkość działki, uzbrojenie działki, klasa gleby, standard wyposażenia, energooszczędność itd.
Cechy nieruchomości w podejściu porównawczym
W większości przypadków preferowanym podejściem wyceny jest tzw. podejście porównawcze. Jego stosowanie wymaga posiadania informacji o cenach transakcyjnych nieruchomości, które są podobne do przedmiotu wyceny. Istotne są przy tym cechy tych nieruchomości, ponieważ wpływają na ich wartość rynkową. Rzeczoznawca ocenia wpływ każdej z cech na zróżnicowanie cen w zbiorze nieruchomości podobnych, który stanowi podstawę wyceny majątku.